• Участи земли за городом.

    Многие жители столицы не прочь приобрести уже существующий загородный дом или возвести свой собственный на приобретенном дачном участке в Подмосковье и других регионах. И в этом случае есть, где развернуться. Места для возведения дач, как в Московской, так и в других областях достаточно. Однако не на каждом участке земли разрешено возводить постройки. Нужно быть очень внимательным при покупке участка и даже готового дома, ведь если дом построен не на законном основании, может быть принято решение о сносе строения. И тут уж будет неважно, кто именно возводил объект.

    Где покупать участки земли?

    Согласно Земельному кодексу РФ (статья 7) существует всего 7 категорий земель:

    • Земли сельскохозяйственного назначения;
    • Земли населенных пунктов;
    • Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны и т. п.
    • Земли специального назначения;
    • Земли особо охраняемых территорий и объектов (такие участки имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение – это, например, лечебно-оздоровительные местности и курорты);
    • Земли лесного фонда;
    • Земли водного фонда (занятые водными объектами или относящиеся к водоохранным зонам);
    • Земли запаса.

    Возведение дач и загородных домов законодательством разрешается только на первых двух категориях земель. Земли сельскохозяйственного назначения – это земли вне городов и поселков. Они используются для выращивания сельхоз культур, выпаса скота и т.п. Земли, которые не подходят для нужд сельского хозяйства ввиду своего плохого качества или других причин, отдаются под дачи.

    Земли населенных пунктов – это земли в черте городов, поселков, а также пригородные территории. Предполагается, что застройка этих земель ведется с целью развития населенных пунктов и потому процесс идет в строгом соответствии с градостроительным планом. К этой категории относятся, как дачные участки, так и участки близ других городов.

    Существуют и некоторые исключения из правил. Например, случались такие примеры, когда муниципальные власти позволяли возводить строения на землях специального назначения, также временные постройки разрешены на землях лесного фонда, но при строгом соблюдении застройщиками определенных условий.

    Кроме перечисленных ограничений на постройки, существует такое понятие, как РВИ – разрешенные виды использования. Возведение дач разрешено только на участках, специально предназначенных для этого, что и закреплено в их правилах РВИ.

    Итак, разберемся какие РВИ и на каких категориях земель подходят для строительства дач. На землях населенных пунктов выделяют следующие РВИ, подходящие для строительства дач:

    • Для малоэтажного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
    • Для садоводства или огородничества;
    • Для строительства.

    Нужно помнить, что для каждого вида сельскохозяйственных земель различают типы строений, которые разрешено возводить на них. На землях сельскохозяйственного назначения выделяют такие РВИ, подходящие для строительства дач:

    • Для садоводства. Здесь можно возводить жилые строения, но без права регистрации в них.
    • Для огородничества. Можно строить только накопительные жилые строения, также без права регистрации.
    • Для строительства и ведения хозяйства. Здесь можно возводить жилые постройки с правом регистрации и без права регистрации в них.

    По данным специалистов сегодня ситуация с участками в Подмосковье такова, что около 85% от их общего числа находится на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для строительства, а еще 15% располагаются на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС.

    Как строить?

    При постройке или покупке дачи не достаточно руководствоваться только местом расположения участка, необходимо учитывать множество дополнительных условий. Основные правила постройки дач определены в технических регламентах, не стоит также забывать и про нормы пожарной безопасности. Что касается расположения дома на участке, площади строения и типа материалов, то на землях поселений, предназначенных под ИЖС, никаких ограничений на этот счет нет. На сельскохозяйственных землях, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного строительства, как правило, существует специальный план застройки территории садоводческого товарищества, которого и обязан строго придерживаться застройщик Тренинг профессиональный супервайзер www.src-master.ru. .

    Однако если речь идет не об отдельном строении, а о поселке или коттеджном городке, которые возводятся на поселковых землях. В нашей стране существуют дополнительные условия, необходимые для соблюдения застройщиком. В частности, речь идет о социальной инфраструктуре (детские площадки, подъездные пути и т.п.), которую застройщик обязан обеспечить. Однако для  поселков, которые располагаются на сельскохозяйственных землях, таких требований нет.

    Базовые нормативы для застройки определяются законодательством на федеральном уровне. А уже на основе этих нормативов органами местного самоуправления устанавливаются нормы застройки в каждом конкретном населенном пункте. Это относится как к дачным участкам в Подмосковье, так и к другим регионам. Часто эти нормы называют «Кодексы благоустройства».

    Среди базовых нормативов выделяют, прежде всего, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; ВНС 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»; СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение» и, конечно, СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».

    В перечисленных документах содержится великое множество различных условий и требований, которые необходимо соблюсти при строительстве дачи. Требования содержат много тонкостей и нюансов, которые легко упустить из виду при планировании и строительстве на участке в Подмосковье. Например, определяется не только расстояние от вашего дома до соседних участков, дороги и прочих близлежащих объектов, но и расстояние между строениями на самом участке. А все эти величины могут различаться в зависимости от того, из какого материала построен дом. Также могут быть определены дополнительные ограничения в случае нахождения поблизости санитарных и природоохранных зон, памятников архитектуры или, например, железной дороги.

    Возможные последствия незаконного строительства.

    Возведение строений в местах, где это запрещено, подпадает под действие 222-ой статьи Гражданского кодекса РФ. Подобная постройка считается самовольной и подлежит сносу. К тому же, стоит отметить, что все расходы по сносу здания лягут на плечи его владельца. Также по решению суда владелец может лишиться и самого участка, на котором располагался дом.

    Чего ожидать застройщикам в будущем?

    Не так давно в СМИ бурно обсуждался законопроект Минрегионразвития, в котором предлагалось с 2015 года запретить строительство дач на сельскохозяйственных землях и всех других землях, находящихся вне населенных пунктов. Дальше законопроекта дело не двинулось, но такой настрой властей показывает, что появление в будущем новых ограничений на дачное строительство вполне возможно.

    Специалисты по-разному описывают возможные сценарии развития событий в будущем. Некоторые из них, например, предполагают, что в будущем может быть строго определено целевое назначение предоставляемых сельскохозяйственных участков, а порядок перевода земель из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования будет пересмотрен в сторону ужесточения. Что же касается владельцев подобных участков, то для них будет определен срок, в течение которого они смогут легализовать свои постройки на сельскохозяйственных территориях.

    Другие же специалисты выражают сомнение в возможности таких нововведений. Даже сегодня присоединение участка к близлежащей деревне – задача не из легких. Подавляющее большинство поселений еще не приняли собственные генпланы, также не утверждены схемы территориального планирования районов. Утверждение планов, которое должно было состояться еще год назад, до сих пор не произведено (в основном такая ситуация сложилась из-за банальной нехватки денежных средств). Таким образом, по всем вопросам, связанным с изменением вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель, застройщики вынуждены обращаться в администрацию района. Например, речь идет о дачном участке. В этом случае вопросом занимается администрация Чеховского, Пушкинского, Серпуховского района и т.д. Если же соответствующий закон принять сейчас, то речь будет идти уже об администрации не одного района, а целой области, т.е. застройщику придется обращаться в администрацию Московской области. Так как вопрос придется решать на более высоком уровне, данный процесс может занять значительно больше времени. Вполне вероятно, что вся эта волокита приведет к увеличению цены за квадратные метры, ведь все это время застройщику придется продолжать платить проценты по кредиту, взятому на строительство. Получается, что расплачиваться за подобные нововведения придется конечному покупателю участка.

    Проведем несложный расчет. По данным специалистов, сейчас застройщик тратит на подготовку участка к застройке в среднем около 1500$ на одну сотку земли. Цена складывается из непосредственно оптовой стоимости сотки земли, которая составляет 1000$, и изменения вида разрешенного использования земли, чтобы она была признана пригодной для троительства (а это около 500$). В случае принятия закона землевладельцу придется переводить землю, относящуюся к сельскохозяйственным территориям, в категорию поселковых земель с возможностью индивидуального жилищного строительства. Эта процедура может повысить стоимость каждой сотки земли еще на 1000$. Некоторые специалисты считают даже этот прогноз излишне оптимистичным. Они предполагают, что цена сотки может вырасти на 3-5 тысяч долларов, что может привести к удорожанию всей постройки для конечного покупателя на 50% и более.

    Ссылаясь на подобные расчеты, многие специалисты отмечают, что вступление в силу подобного закона настолько увеличит цену на недвижимость и время получения различных разрешений, что это может практически полностью остановить строительство загородной недвижимости эконом-класса. Особенно это касается участков из-за их и без того высокой стоимости. Однако землевладельцев, уже оформивших собственность на недвижимость, данный закон никак не коснется.

    Большая часть застройщиков и покупателей, заинтересованных в дачных участках, резко отрицательно относятся к принятию такого рода законопроектов. Однако есть и те, кто выступает в защиту законопроекта. Сторонники данной юридической разработки считают, что, учитывая сегодняшнюю ситуацию в загородном строительстве, когда под дачные поселки совершенно бесконтрольно распродаются сельскохозяйственные участки, такой законопроект необходимо было принять уже давно.

    Дачные участки в Подмосковье будут компенсироваться повышением уровня загородного строительства в целом.

    Общие итоги.

    Согласно российскому законодательству, только две категории земель разрешено использовать под строительство – это земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Но и на землях, относящихся к данным категориям, также существуют ограничения на строительство. Постройка дач разрешена только на участках, предназначенных для садоводства, хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Прежде чем приступить к постройке, владельцу нужно убедиться, что соблюдены все нормы и требования, предъявляемые к дачам различными нормативными документами.

    В будущем вполне возможно ужесточение законодательства и запрет на строительство оселков на территории сельскохозяйственных земель. Однако пока это только предположения, так как соответствующие законопроекты находятся только на стадии разработки.

  • Другие статьи

    Другие статьи