• Что выбрать: дачный участок в Подмосковье или дальняя дача?

    Дальние дачи – своеобразное нововведение на российском рынке недвижимости. Они представляют собой дома, находящиеся достаточно далеко от Москвы и других крупных городов. Расположение таких домов не позволяет использовать их в качестве постоянного местожительства, но зато они идеально подходят для использования в качестве дачи. За счет вполне приемлемых цен такие дома значительно выигрывают по сравнению с дачными участками в Подмосковье. Особенно актуально это было до кризиса – встречаются дома, стоимость которых составляет даже меньше 1 миллиона рублей. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась и только привлекательной цены уже недостаточно, сегодня от дачи также требуется соответствовать правилу 3Д – «дом доступен и достроен».

    За тридевять земель.

    Основной пик спроса на дальние дачи пришелся на 2005 год. В это время было много тех, кто хотел иметь загородный дом уровнем между эконом- и бизнес-классом, но просто не мог себе позволить такую недвижимость в ближних краях. Удачным решением для них стали дачи, находящиеся гораздо дальше от города – за 70-80, (а иногда даже и больше ста) километров. Естественно, цена таких домов была значительно ниже. Сегодня цены на подобные удаленные дома упали еще больше, но и спрос населения тоже значительно упал.

    Специалисты в области недвижимости отмечают, что наибольшее снижение цен произошло в сегменте бизнес-класса. Одной из причин такого снижения называют тот факт, что сейчас гораздо дешевле достроить запланированную инфраструктуру, чем приобретать готовую постройку. Как правило, на такие коттеджи предоставляют скидки, размер которых может доходить до 25%. Иногда владелец готов продать дом в рассрочку и срок рассрочки может достигать даже полутора лет. Однако это относится в основном к постройкам бизнес-класса, владельцы же более дешевой недвижимости, как правило, не в состоянии предоставить значительные скидки.

    Точно также многие девелоперы не в состоянии довести до конца строительство некоторых объектов. По оценкам специалистов на рынке недвижимости, не было реализовано около 70% от всех запланированных проектов. Большое количество дачных участков в Подмосковье, на которых так и не появились строительные объекты, были разделены на части и выставлены на продажу. Одним из ярких примеров такого проекта является мегапроект «А-101». Участки, использовавшиеся в данном проекте, были разделены на части по 6– 12 соток, стоимость за сотку была выставлена в размере 320 тысяч рублей. Стоимость данного участка соответствует эконом-классу, к нему же относится и размер участков. При этом общая площадь участка составляет 23 тысячи га и расположен он всего в 3–23 км за линией МКАД. Дальние дачи же, как правило, не располагаются ближе 60 км.

    В такой ситуации вполне естественно, что спрос на удаленные дома не увеличивается, однако и не падает, а остается в основном на одном уровне. И вот почему. Едва ли есть другой такой сегмент рынка недвижимости, где можно найти загородный дом стоимостью меньше миллиона рублей. Однако поиски такого дома, скорее всего, займут у покупателя некоторое время.

    Специалисты в области недвижимости и загородного жилья отмечают, что до экономического кризиса цена на землю в отдаленных поселках значительно завышалась и могла доходить до 10 тысяч долларов за сотку. А участок вместе с домом мог обойтись покупателю в просто баснословную сумму – около 200 тысяч долларов. В настоящее время цена на дачные участки в Подмосковье значительно упала и практически сравнялась с ценами дач, находящихся в пределах 30 км. Однако цены на постройки в более удаленных районах упали совсем незначительно. В основном это связано с высокой себестоимостью строительства объектов. В связи с этим многие застройщики, не выдерживая конкуренции, распродают земельные участки без осуществления проекта, не завершая (а иногда и не начиная) строительства.

    Пристальный взгляд на дальние дачи.

    По данным, полученным исследователями рынка недвижимости за вторую половину 2009г., наибольшую цену имеют коттеджи в поселках расположенных в 96–125 км от МКАД. В основном речь идет о постройках, находящихся возле крупных водоемов, таких, как Можайское, Иваньковское, Рузское водохранилища, вблизи реки Ока. Наибольшая концентрация поселков отмечена в Симферопольском (25,5%)  и Новорижском (19,6%) направлениях. Наибольшая средняя стоимость на дома с участком отмечается на Ленинградском (35,2 млн. рублей) и Дмитровском (21,6 млн. рублей) направлениях. А наименьшая стоимость на подобную недвижимость обнаружена, вопреки ожиданиям, в Киевском направлении и составляет всего около 4,6 млн. рублей за сотку.

    Всего же на удалении от 80 км и больше располагается 51 поселок, доступный для приобретения недвижимости. Среднестатистическая дача в этом районе выглядит следующим образом: участок около 20 соток с домом площадью 210 кв. м. или чуть больше. Средняя стоимость 1 кв. метра здесь превышает 42 тысячи рублей. И если подсчитать общую стоимость дома с участком, то получается цифра в 9 миллионов рублей, на которую и можно ориентироваться при выборе недвижимости. Конечно, нужно учесть и расходы на эксплуатацию, которые могут составлять ежемесячно около 5 тысяч рублей.

    Достроен и доступен.

    Основополагающим принципом при выборе недвижимости сегодня является «правило 3Д» – «дом достроен и доступен». Это правило действует и в отношении дальних дач, и в отношении дачных участков в Подмосковье. На сегодняшний день ситуация на рынке такова, что выбирая дом по своему карману, покупатель готов значительно снизить свои запросы в таких характеристиках недвижимости, как площадь дома или размер участка. К тому же, новые технологии коснулись и недвижимости, современный дачник уже не относится к новшествам с опаской и недоверием, как это было раньше. Сейчас достаточно большое количество людей отдают предпочтение каркасным постройкам, клееному брусу и т.п. новинкам.

    Сегодняшний покупатель готов сделать свой выбор в пользу более низкой цены, пожертвовав при этом несколькими квадратными метрами. Дорогая недвижимость – не тот сегмент, в который люди спешат вкладывать сегодня деньги. Застройщики вынуждены учитывать эти факторы, зачастую им приходится подстраиваться под нужды покупателя. Особенно это касается недвижимости, рассчитанной на молодого потребителя. Многие такие проекты были пересмотрены, была значительно сокращена площадь домов и участков, однако количество участков тем самым удалось увеличить.

    В таких условиях дальние дачи могут и не выдержать конкуренции с дачными участками в Подмосковье, если не предоставят дополнительных преимуществ покупателю. Одним из примеров удачного решения этой проблемы является клубный поселок Речной. В принципе, отнести этот поселок к дальним дачам можно с довольно большой натяжкой, добраться до поселка по скоростному шоссе можно всего за 50 минут, а располагается он на 55 километре Симферопольского шоссе. Однако по ценовой категории он гораздо ближе к дачам, располагающимся на 100 км, а то и дальше. Общая цена за участок с домом и всеми базовыми коммуникациями здесь составляет чуть более четырех миллионов рублей.

    Работа на перспективу.

    Как следует из приведенных выше исследований, в ушедшем году спрос на дальние дачи был не так уж и высок и очень сильно уступал дачным участкам в Подмосковье. Однако специалисты утверждают, что уже в ближайшем будущем ситуация начнет меняться. Проведенные исследования показывают, что емкость спроса на дальние дачи во многих сегментах рынка значительно превышает предложение.

    Так, например, спрос превышает предложение в 10 раз в ценовом сегменте до 5 миллионов рублей за дом с участком. В ценовом сегменте от 5 до 7,5 миллионов рублей емкость спроса выше предложения в 3-4 раза. Таким образом, наибольшие перспективы в данном сегменте рынка связывают с участками, находящимися на достаточно большом расстоянии от города и недорогими домами общей стоимостью за дом с участком до 7,5 миллионов рублей.

    Еще пару лет назад было трудно представить, что стоимость дачи может составлять суммы, озвученные выше. Цена за сотку земли была такова, что застройщики были просто не в состоянии уложиться в этот ценовой диапазон. Но экономический кризис значительно изменил ситуацию на рынке недвижимости в целом и на рынке загородного жилья в отдельности. Упали цены на недвижимость и в наибольшей степени на земельные участки. Это позволяет застройщикам предлагать дачные участки в новых поселках именно в том ценовом диапазоне, на который отмечается максимальный потребительский спрос.

    Общие итоги.

    Особым спросом в настоящий момент пользуются дачные участки в Подмосковье без построек, дальние дачи, в свою очередь, остались на некоторое время без внимания. Такое положение дел не удивительно, цены на дальние дачи, установленные вчера, сегодня уже совсем не актуальны. Покупатели, которые решились на незамедлительное приобретение загородного дома, вполне могут найти для себя приемлемый вариант ближе к Москве в том же ценовом диапазоне. Однако немало и тех, кто не торопится приобретать недвижимость прямо сейчас. Именно они могут в будущем составить основной спрос на дальние дачи.

  • Другие статьи

    Другие статьи