• Хочу купить участок с домом!

    После зимней спячки начинается сезон продажи загородной недвижимости, покупатели-горожане вновь стремятся подобрать себе подходящий вариант, многие желают купить участок с домом. С каждым годом география поиска недвижимости плавно перемещается из ближнего Подмосковья в соседние области и в более отдаленные районы. Самыми популярными вариантами, несмотря на кризис, остаются дальние дачи эконом-класса. Как правильно купить участок с домом? Что представляет собой рынок загородной недвижимости? Как не ошибиться с выбором подходящего проекта? На что стоит обратить внимание при оформлении покупки такого рода?

    Согласно законам маркетинга, дальние дачи – это вариант эконом-класса и в нашей стране это пока самый молодой сегмент загородного рынка недвижимости. Именно его новизной, молодостью объясняются довольно значительные расхождения в определении самого термина. Прежде чем рассматривать поставленные выше вопросы, давайте выясним, что же обозначает непосредственно термин «дальние дачи».

    Дальние дачи – достаточно интересный сегмент рынка загородного жилья. Изначально был сделан маркетинговый ход, который должен был простимулировать покупателей с высокими доходами к приобретению ими домовладений в поселках по цене бизнес-класса, значительно удаленных от Москвы.

    На заре зарождения новой ветви рынка загородной недвижимости появились первые проекты, цена которых колебалась в диапазоне от 350 до 500 тысяч долларов за облагороженный дом с участком среднего размера. Речи о том, чтобы купить участок с домом эконом-класса, не велось. Да и сами риэлторы и девелоперы, которые специализируются именно на загородной недвижимости, до мирового экономического кризиса не обращали на этот сегмент никакого внимания, т.е. не интересовались вовсе эконом-классом, потому что считали его недостаточно рентабельным направлением. Согласитесь, зачем строить и продавать поселок, доходность которого составляет 25–40 процентов,  когда можно быстрее и проще на фоне устойчивого спроса реализовать проект с прибылью в 150, а то и все 200 процентов?

    Кризис оказал влияние на ситуацию на рынке загородной недвижимости, да и современные дальние дачи разительно отличаются от своих предшественниц. Чтобы удержаться на плаву на фоне падения спроса в сегменте бизнес-класса, девелоперы были вынуждены искать пути и различные решения, пусть даже это будут проекты с низкой доходностью. С этого момента, можно сказать, и началось освоение дальних дач эконом-класса. В период с 2008 года по 2009 число экономически выгодных предложений дальних дач выросло вдвое, желающих купить участок с домом в Подмосковье стало больше.

    За 101-й километр Московской области.

    По удаленности от Москвы дальние дачи делятся на две группы,  специалисты из общей массы предложений выделяют два типа поселков: проекты на расстоянии 60–100 километров  (60% поселков) и  100–150 километров (оставшиеся 40% поселков).

    Преимуществами первой группы является близость к Москве, наличие солидной внешней инфраструктуры, которая находится рядом в окружающих населенных пунктах. Однако готовность объекта за цену, которая указывалась в объявлении, ограничивалась лишь «коробкой» дома без внутренней его отделки и разведенными коммуникациями. Чтобы начать пользоваться дачей, покупателю предстояло дополнительно вложить от 800 тысяч (иногда объем затрат доходил и до 2 миллионов) рублей и потерять несколько месяцев, отведя их на внутреннюю отделку в доме. Если возникла потребность купить участок с домом без подряда, то стоит отметить, что в этом варианте преобладают предложения земли без коммуникаций (риэлторы при этом клянутся в том, что все подключат в ближайшее время, но эти обещания в большинстве своем маловероятны).

    Слабой стороной второй группы поселков является их большая удаленность от мегаполиса. В этом случае застройщики вынуждены конкурировать и ценой, и качеством проектов. Те покупатели, для кого расстояние в 100-150 км удаленности от Москвы не страшны, могут приобрести (к слову, по цене, которая чаще всего бывает аналогичной стоимости домовладениям первой группы) полностью, ну или почти полностью готовый дом, пригодный к проживанию. Конкурентное преимущество таких поселков – высокое качество стройматериалов.

    Варианты «участки без подряда» в этой группе встречаются реже, как правило, все коммуникации уже подведены на участок, также обычно существует более гибкая система оплаты. Если разобраться в законах рыночной конкуренции в сфере загородной недвижимости, то кризис сыграл на руку покупателям, которым не страшно преодолеть расстояние в сто километров и более, чтобы попасть на дачу, потому что здесь можно найти действительно интересные и выгодные предложения. При этом, если брать для примера близлежащую инфраструктуру, то здесь представлено все самое необходимое: имеется пляж, летнее кафе, детские и спортивные площадки, есть общественная зона отдыха.

    В самый пик кризиса, когда спрос на загородную недвижимость в ближайшем Подмосковье упал в на 50–60%, в сегменте именно дальних дач спрос упал лишь на 20%, т.е. из пяти потенциальных покупателей теперь купить участок с домом хотели четверо. И на это есть свои причины. Первая и самая главная – это ценовая доступность земель. На рынке недвижимости практически не было достойных предложений, ценовая политика которых составляла в среднем  4–5 миллионов рублей за домовладение. Сегодня же девелоперы дальних дач с большой радостью готовы предложить покупателям возможность купить участок с домом в пределах 3–4,5 миллионов. При этом приобретение не будет уступать по качеству тем вариантов, которые продаются в ближнем Подмосковье (их стоимость обычно колеблется в районе 7–9 миллионов рублей). Здесь скрывать нечего, цены на землю за границами Московской области существенно ниже, да и подключение к коммуникациям стоят намного меньше, плюс ко всему, согласования с органами местного самоуправления обходятся дешевле и быстрее.

    Вариант «За 101-м километром» предлагает возможность выбрать и купить участок с домом без подряда в экологически чистом районе с естественным водоемом и лесным массивом. К сожалению, этого не скажешь про ближнее Подмосковье – там подобные варианты  в большом дефиците, а если и находятся, то зачастую минимальная цена за дом у воды или в лесу начинает свой рост от 10 миллионов рублей.

    Еще одним плюсом дальних дач можно назвать строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) в 30-40 километрах от МКАДа. Дорога существенно изменит жизнь в Московской области. Ее строительство должно начаться в ближайшие несколько лет. Экологи считают, что она не лучшим образом отразиться на тех территориях, среди которых будет проходить.

    На всех направлениях.

    Самыми модными направлениями сегмента дальних дач являются Ярославское и Симферопольское шоссе. Там сконцентрировано более 40 процентов предложений участков без подряда и поселков. Далее по востребованности идут Киевское, Новорижское, Минское и Калужское шоссе, где можно без труда купить участок с домом. Направление Новая Рига считается престижным направлением, поэтому интерес к нему обусловлен также и хорошим потенциалом транспортной доступности.

    Симферопольское и Ярославское направление интересно тем, что там до поры до времени в связи с дешевизной земли и большим количеством предложений от застройщиков, копились варианты дальних дач, которыми и поспешили воспользоваться девелоперские компании Дома в барселоне купить виллы. . Сейчас это направление обладает большим спросом для строительства коттеджных поселков эконом-класса. Минусами Симферопольского и Ярославского направлений является транспортная загрузка. Специалисты утверждают, что в ближайшие годы она увеличится еще больше.

    Минское направление долгое время настораживало покупателей тем, что в этом районе постоянно ремонтировалась дорога. Городские власти клятвенно обещают закончить расширение шоссе в 2010 году, вот тогда Минское направление будет востребовано, потому что займет достойное место среди скоростных незагруженных трасс. Все это стоит учитывать при выборе своей дальней дачи, вспомните об этом, решив купить участок с домом.

    Стоит отметить, что направление перестало существенно влиять на цену дальних дач в период с 2008 по 2009 год. Кризис и тут сыграл свою роль, ведь многим застройщикам пришлось пересмотреть свои взгляды на общее ценообразование и строительство подобных проектов. Поэтому достойные по цене и в целом достаточно привлекательные предложения можно встретить на любом направлении.

    Три миллиона.

    Купить участок с домом, при этом располагая суммой в три миллиона рублей, сегодня можно в одиннадцати поселках. Ценовой диапазон дальних дач, которые выставлены на продажу, составляет примерно 3,5–4,5 миллионов рублей. Подобные варианты вам предложат в тридцати двух поселках из всей массы коттеджных городков эконом-класса (их число превышает тридцать восемь штук). В остальных проектах минимальная цена предложений, выставленных на продажу, начинается с 4 миллионов рублей.

    Нужно знать, что цена, которая заявлена, включает в себя только стоимость коробки дома и земельного участка. В этом варианте не рассматриваются подведенные коммуникации и внутренняя отделка. К примеру, в двадцати четырех поселках сегмента дальних дач сборка лестницы в доме не войдет в первоначальную цену. Как правило, дом сдается покупателю без настеленных полов и без внутренних перегородок. И, надо заметить, такое положение вещей наблюдается в каждом третьем поселке.

    В декабре 2009 года можно было купить участок с домом со всеми инженерными коммуникациями и сантехникой за предложенную в рекламе цену без скрытых и дополнительных платежей лишь в пяти поселках – это «Речная Долина», «Дарьино», «Махринская Слобода», «Гагаринлэнд» и «Татьянино».

    Если вы хотите купить участок с домом, уже готовым к проживанию, без подряда на дальнейшее строительство в сегменте дальних дач (в этом случае покупатель сначала приобретает землю, а потом собирается возвести на ней дом), то цена за одну сотку земли составит порядка 30-50 тысяч рублей. Цены на землю в подобных поселках значительно ниже, чем в тех поселках, где можно купить участок с домом с подрядом и единой концепцией. Все это и делает покупку более доступной, но при этом нужно учитывать свои тонкости.

    Как правило, в объявлениях предложения об участках без подряда не включают проведение всех необходимых коммуникаций и строительство минимальной инфраструктуры за ту цену, которая предложена. Те варианты, где сотка земли составляет тридцать тысяч рублей, не безупречны в плане природного окружения, при этом они имеют расплывчатые перспективы подключения к коммуникациям.

    По статистике, за последние два года наблюдается огромный спрос на участки без подряда стоимостью от 550 до 850 тысяч рублей. Сегодня многим покупателям уже известно, что клятвенные обещания девелоперов о том, что будет произведено возведение объектов инфраструктуры и подключение к городским сетям, вряд ли когда-то будут выполнены.

    Очевидное – невероятное.

    Если затронуть вопрос о транспортной доступности дальних дач, то здесь все гораздо лучше, чем покажется на первый взгляд. Стоит отметить, что основное время по дороге в Москву или обратно автолюбители тратят на первые пятьдесят километров от МКАДа. Что же касается разницы во времени: например, когда едешь в поселок, который расположен в 60 километрах от Москвы, а не в тот, который расположен в 140 километрах, потребуется два-два с половиной часа (вместо ~1). Разница во времени несущественная, зато этот дополнительный час пути будет компенсирован покупателям загородной дачной недвижимости огромным выбором поселков, которые ко всему прочему расположены в экологически чистых местах. Временные затраты также компенсируются стоимостью – она ниже на 40–60%.

    Как не угодить в глухую деревню.

    Что нужно знать человеку, решившему купить участок с домом или участок без подряда под строительство в сегменте эконом-класса дальних дач?

    Первое – нужно оценить экологическую обстановку в выбранном районе. Эта информация со временем пригодится и будет гораздо более актуальна и важна, чем покажется на первый взгляд. Можно посмотреть и почитать информацию в Интернете или проконсультироваться у знакомого риэлтора. А может, у того, кто уже столкнулся с приобретением загородной недвижимости и немного знает тонкости покупки.

    Обязательно оцените трассу, направление, по которому вы будете рассматривать варианты, с точки зрения сегодняшней загруженности, рассмотрите позиции перспектив ее развития, также узнайте о планируемых ремонтных работах на будущее – это информация доступна в Интернете.

    Вам нужно выбрать одно или несколько направлений, определиться с суммой, которую вы решили вложить, чтобы купить участок с домом или участок на строительство без подряда. Причем сумма должна включать и рекламную стоимость на домовладение или участок, и дополнительные расходы, которые возможно потребуются (а они потребуются в 80 процентах вариантов, которые существуют среди проектов дальних дач). Если вы будете все оформление производить посредством риэлторского агентства, то также потребуются затраты на оплату услуг агента, который будет следить за проведением сделки, имейте это в виду.

    При обращении в риэлторское агентство недвижимости вам будут предложены те варианты, которые нужно продать в первую очередь, а также те поселки, с которыми были заключены договора, а не то, что бы вы хотели приобрести или рассматриваете. Поэтому сначала лучше всего провести свой небольшой самостоятельный мониторинг и собрать первичную информацию о тех предложениях и направлениях, которые вас интересуют. Потом стоит сесть за телефон и методично обзвонить все отобранные варианты объектов, задать уточняющие и интересующие вас вопросы. Согласитесь, ни чего сложного, нужно лишь немного времени и усидчивости.

    Для проведения мониторинга вам обязательно понадобится доступ к сети Интернет и рекламный журнал по недвижимости (лучше загородной), в идеале два выпуска за разные недели. Сбор информации в интернете и журнале займет у вас около трех-четырех часов. Телефонные звонки еще примерно столько же. Собранная вами информация очень пригодится, но без нее не стоит приступать к делу.

    Что нужно делать при поиске через интернет? Поселки, в которых были выставлены варианты о продаже домов и участков, продвигают свои сайты с помощью «ключевиков». А девелоперы отдельно платят специализированным компаниям, размещающим тексты на подобных  сайтах так, чтобы при наборе в поисковой строке Яндекса или Гугла фразы «куплю дачу на … шоссе» или «куплю коттедж на … шоссе», «куплю дом с участком», «куплю дачный участок», «дача на … шоссе » и т. п. оказались в первых строках самой первой странички. Чаще всего оптимизация проводится для того, чтобы появлялись сайты девелоперовских компаний в качестве результатов поиска.

    Это, с одной стороны, помогает и облегчает поиск, а с другой, подобные маркетинговые ухищрения фактического обнаружения поселка на первых страницах поисковых систем косвенно указывает, что у девелопера материальных средств достаточно, чтобы продвинуть проект поселка и что он не заморожен.

    Составьте небольшую таблицу, своеобразную шпаргалку, это облегчит вам поставленную задачу и вы будете в курсе происходящего.

    Первое, что нужно занести в «шпору» – это общие сведения, которые берутся с интернет-сайтов, журналов и заполняются информацией о поселках. Вся информация вам пригодится для удобства сравнения проектов, а в дальнейшем она пригодится для того чтобы обзванивать продавцов.

    Таблица, заполняемая вами, должна содержать:

    • Название поселка.
    • Информацию об удаленности от Москвы.
    • Цену объекта.
    • Контактная информация (телефон службы продаж), которая размещена на сайте или в рекламе, также должна быть внесена в шпаргалку.

    Второе – это подробности и детали о доме или участке. Эта колонка будет заполняться в процессе звонков. Полученная информация понадобится вам, чтобы получить хоть какое-то предварительное представление о качестве предложенного вам проекта. Она важна также для расчета ваших затрат времени, денег, которые в будущем предстоит совершить.

    Несколько вопросов, на которые предстоит ответить, если вы решили купить участок с домом:

    • Статус земельного участка, на котором расположен дом (идеальный вариант – это ИЖС или сельская земля, которая обладает правом «под дачное строительство»);
    • Возможно ли ознакомление с документацией на собственность участка, на котором строится поселок;
    • Материал, из которого построен дом, если это оцилиндрованные бревна, то желательно выяснить, сруб отстоялся или они сырые, какова усадка дома в первый год, технология строительства каркаса дома, толщина утеплителя, какой утеплитель применялся при строительстве. Если это брус, то нужно поинтересоваться о том, покрашен он или пропитан;
    • Сборка лестницы входит в стоимость или нет и если нет, то узнайте ее стоимость, запишите всю информацию;
    • Полы настелены или нет (также узнайте стоимость, запишите);
    • Внутренняя отделка входит в стоимость (запишите, какие работы потребуются по внутренней отделке после покупки)? Узнайте стоимость, запишите;
    • Какое оборудование войдет в стоимость (душевая кабина, раковина, санузел, батареи, бойлер для горячей воды);
    • Мощность электропроводки, на которую она рассчитана и входит ли она в стоимость – уточните, запишите (для комфортного проживания нужно не менее 12 Киловатт);
    • Проведена ли внутренняя разводка? Если нет, то узнайте, сколько будут стоить работы, что в них входит;
    • Вода: подключена ли она к дому, разведена ли по всему зданию. Намереваясь купить участок с домом, уточните стоимость дополнительных работ;
    • Центральная канализация и септик – входят ли они в стоимость? Если нет, то узнайте, сколько будет стоить подведение;
    • То же касается подключения к газу. Есть ли газовый котел, входит ли он в стоимость, сколько будет стоить подведение.

    Российские дороги…

    Потребуется и общая информация, которую вы так же почерпнете из Интернета, из журналов. Представьте ее так же, как и в первой таблице, где описывалась шпаргалка как купить участок с домом. Если вы решили купить участок без подряда, то вам стоит заняться заполнением таблицы, которая немного отличается от первой, но которая также составляется на базе звонков в службу продаж. В ней вы должны поместить разнообразную информацию. Внесите данные об абсолютно всех коммуникациях, которые входят в заявленную стоимость участка. Узнайте о внутренней дороге в поселке, в каком она состоянии и подведена ли дорога к участку. Если вам обещают подведение всех коммуникации в ближайшее время (электричество, газ, вода), то поинтересуйтесь, в какое время они будут проведены, заносится ли срок окончания работ в дополнительное соглашение или в договор.

    Вся собранная вами информация, которая будет выявлена на этих вопросах, поможет значительно облегчить предварительный выбор понравившегося объекта и сэкономит время и деньги до того, как вы поедете на место. В случае если вы нашли поселок, который удовлетворяет всем требованиям, то стоит лично осмотреть выбранный вами объект на месте. При осмотре документов девелопера стоит обратить внимание, ведется ли строительство и на месте ли бригады рабочих. Попросите риэлтора показать, чем именно сейчас заняты рабочие, убедитесь в том, что они не симулируют бурную деятельность.

    Участок с подрядом или без?

    Собираясь купить участок с домом, при выборе организованных коттеджных поселков самым важным вопросом для вас становится выбор именно между готовым домом или участком без подряда для того, чтобы дальше строиться. Если у вас есть возможность выбирать, то знайте, что для принятия правильного решения поможет следующая информация: вам стоит решить, какой тип покупки подойдет больше всего; решите, какую дачу вы хотели бы видеть у себя на участке. Определите ее метраж, вид стройматериала, поинтересуйтесь, какова может быть стоимость. Для того чтобы не упасть в грязь лицом, стоит уточнить у продавца дома, который вам приглянулся, информацию о том, какие дополнительные материалы и элементы потребуются (это важно для того чтобы в доме было комфортно жить). Как правило, в базовые комплекты домов не входят лестницы, окна и двери. Иногда даже кровельный материал оценивается отдельно. Стоимость комплекта дома включает в себя разводку внутренних сетей и канализаций, дополнительные строительные и отделочные работы – это 60, а то и все 100 процентов от полной стоимости дома.

    Уточнив всю информацию, вы можете явно увидеть все скрупулезные финансовые расчеты, которые очень удивят. Как правило, если самостоятельно без подряда возводить дачу на участке и подводить все коммуникации, это вполне сопоставимо с покупкой уже готового проекта в коттеджном поселке как по  затратам времени, так и денег.

  • Другие статьи

    Другие статьи
Продажа коттеджей на Рублевке