• Как купить дачный участок без мучений?

    Купить загородный дом в Подмосковье в последнее время – задача не из легких, но не менее трудно отыскать даже просто подходящий земельный участок под строительство заветной дачи.

    В последнее время все чаще приходится слышать разговоры о том, какая прекрасная жизнь за городом, как невыносимо жить в отравленном угарными газами мегаполисе, как выросли цены на земельные сотки Подмосковья, как тяжело объезжать все окрестности в поисках места под дачу — бесконечные дискуссии на тему: где можно купить землю.

    То и дело среди знакомых можно услышать слова «вот возьму и куплю дачный участок, где-нибудь в Подмосковье». За последние месяцы число желающих обзавестись своим собственным куском земли, выросло в несколько раз и окончания этому процессу, пока не предвидится.

    «Дальние» дачи.

    Риэлторы отмечают, что самый большой спрос на те участки, которые расположены в радиусе 50-100 км от столицы. Чем же так хороши удаленные дачные участки, именуемые просто «дальние дачи»? Это и более чистая экология, и близость природных водоемов и лесов, а также умеренная ценовая политика и возможность покупки участков большой площадью. Например, размер стандартного участка в Подмосковье, редко бывает более 12-15 соток, а на объектах расположенных подальше, за ту же сумму денег можно приобрести участок размером 30-50 соток. Все чаще удаленность от столицы считается положительным аспектом. Экологи утверждают, что только на расстоянии 60 км от МКАД, начинается благоприятный экологический фон.

    В выборе участка главным остается все же ценовой фактор. Низкая стоимость удаленных участков, способствует усилению к ним интереса среди покупателей. И хотя ценовой диапазон достаточно велик в 50-100 километровом радиусе от МКАД, найти землю и реализовать свою мечту, за подходящую стоимость (300, 500, 1000 долларов за сотку), все-таки можно. Для кого-то это может быть летний домик на участке 10-20 соток, а для кого-то и 10-20 га с собственной резиденцией.

    Прошлогодний рывок цен на недвижимость, буквально выбил с рынка многочисленный средний класс. Поэтому загородная недвижимость и обрела столь высокую популярность. Все реже можно услышать по отношению к пригородным участкам слово «куплю». Дачный участок в близком Подмосковье уже не так манит потенциальных покупателей.

    Группа покупателей начала проявлять интерес к поселкам, расположенным в 40 и более км от Москвы. Но и поселки эконом-класса стали дефицитом, а цены на имеющиеся, тоже довольно высокие – сложно подыскать, что либо дешевле 250 тыс. долларов. Многие начали присматривать себе более доступные варианты из расположенных в 60-100 км от МКАД участков земли. Тем более что такие варианты могут предложить весь комплекс коммуникаций, таких как центральная канализация, телефонная и интернет-линии, электричество и водопровод. Часть просто пытаются подыскать себе участок в каком-либо садовом товариществе, предъявляя минимум требований – наличие дороги, воды и леса поблизости.

    И даром не возьму.

    Чаще всего, при поиске земельного участка, руководствуются тремя путями.

    • Первый путь – это поиск с помощью друзей, знакомых, родственников и т.п. Покупатель рассчитывает, что при таком поиске риск обмана и плохого выбора минимален. Но практика показывает, что надежды, очень часто, не оправдываются.
    • Второй – при помощи частных риэлторов или агентств по недвижимости. Конечно, на первый взгляд покажется, что это самый дорогой вариант, но это только на первый взгляд. Да, риэлтор возьмет свой процент комиссии за сделку, но и риск в таком случае практически равен нулю. Следует учесть, что если вы хотите приобрести удаленный участок, желательно искать риэлтора поближе к участку, даже если это будет в другом городе. Так как большая часть Московских агентств занимающихся недвижимостью, не предоставляют услуги по поиску загородных домов и участков далее 30-40 км от Москвы. Категория участков именуемых «Дальние дачи» – сфера деятельности областных агентств и риэлторов.

      Если Вы твердо для себя решили: «куплю дачный участок», и к тому же в дальнем Подмосковье, в первую очередь необходимо определить направление, в котором будете двигаться, «прикинуть» приблизительное место покупки и сумму денег, которую вы готовы заплатить. С этой информацией можно прямиком ехать в город, поблизости выбранного вами места, и обращаться в местные агентства. После того как вы оставите заявку, агентство подберет вам всевозможные, хотя бы отдаленно напоминающие то, что вы хотели, варианты.

      Положительный момент в этом такой – местные агенты хорошо знают рынок в данной территории, отрицательный – очень сложно отыскать действительно профессионального риэлтора.

    • Третий, самый сложный путь – самостоятельно заниматься поиском объекта для покупки.

    Не так давно мой приятель решил приобрести себе загородное имущество. Говорит, – «надоел пропитанный угарным газом воздух, бесконечные пробки, толпы в метро. Хочу на природу! Чистый воздух, речка, грибы в лесу – красота! Вот займусь поисками, и какой-нибудь участок, подальше от Москвы себе куплю». Дачный участок в Подмосковье искать самостоятельно – удовольствие еще то! Вы можете несколько месяцев без устали путешествовать по близлежащим населенным пунктам, но так и не натолкнуться на то, что вы для себя ищете.

    Приятель мой столкнулся с такой проблемой: практически каждое объявление пестрит такими словами: «хорошая экология, рядом река, недалеко лес, все коммуникации, вода, к участку проложена дорога, весь пакет документов, дом имеет два этажа и т.д.».  Но на самом деле оказывается, что двухэтажный дом – это маленький домик с чердаком, который гордо назвали «второй этаж». Рядом речка – это болото, которое начинается сразу за забором, с небольшим ручейком посередине и тучами комаров, а после поездки по дороге автомобиль придется отдать в автосервис, причем навсегда. Вам и даром не нужно такое «добро», но продавец совершенно уверен, что его усадьба стоит немалых денег и с гордостью расписывает все его «плюсы». Вообще процесс формирования ценовой политики вторичного рынка подмосковных земельных участков, не поддается никакой логике, по вине сумасшедшего ажиотажа.

    Единственный совет, который тут можно дать: берите без лишних раздумий, если вы считаете, что дом или участок, который вам предложили, действительно стоит запрошенной суммы. Можно, конечно, пойти к риэлторам и проконсультироваться у них о стоимости похожих вариантов. Но, скорее всего, вам это мало поможет, так как цена на похожие участки, расположенные всего в паре километров друг от друга, может отличаться в несколько, иногда даже десятков раз. На это оказывают влияние целый ряд факторов, таких как расстояние от/до, направление, наличие или отсутствие коммуникаций, озеро, лес, предприятия и т.п.

    Есть еще вариант самому оставить объявление с текстом «куплю дачный участок». Но гарантии, что предложенные вам варианты, будут соответствовать действительности, тоже нет.

    При изучении объявлении о продаже неизбежно возникнет проблема расшифровки совершенно непонятных аббревиатур и словосочетаний: «земля сельхоз назначения», «земли населенных пунктов», «участок под ИЖС», ОНТ, ДНТ, СНТ, ЛПХ и т.п. Эти непонятные сочетания букв и слов означают категорию земель, целевое назначение этих земель и виды образований. Эти параметры влияют на то, можно ли на участке, который вы собираетесь приобрести, построить жилой дом или дачу. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – это группа земель, которая определяет в общих чертах режим использования и характерные признаки регулирования. Основным назначением сельхозземель, является ведение сельскохозяйственного производства. Для того чтобы на них возвести какую либо постройку, необходимо перевести их в разряд земель для поселений. Процедура перевода земель из категории в категорию довольно длительная и к тому же дорогостоящая. Чаще всего это актуально для больших участков земли. К тому же, большинство покупателей вряд ли захотят тратить много времени и денег. Для граждан, не ведущих фермерское хозяйство участки земель сельхоз назначения, предоставляются для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и дачного строительства. Земли населенных пунктов (или поселений) переводить ни в какую категорию не нужно. Участки на таких землях в основном предоставляются или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), или же для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В обоих случаях собственник имеет право построить на таком участке дом.

    Еще до совершения сделки необходимо решить для себя вопрос, что же все-таки вы хотите построить или купить. Дачный участок с коттеджем или домом для постоянного проживания требует категории с правом на ИЖС. В случае же «дальних» дач, будет достаточно категории дачного некоммерческого товарищества (ДНТ) или садового некоммерческого товариществе (СНТ). Владелец земельного участка категории СНТ может использовать его для отдыха, выращивания плодовых и ягодных культур и имеет право, без регистрации, возвести на нем жилое строение. Владельцы земель из категории огороднических товариществ (ОНТ), могут строить не капитальные строения: летние домики без фундамента, хозяйственные блоки и т.п. Но, хотя на участках категории ОНТ, запрещено возводить капитальные строения, практика показывает, что дома и коттеджи на них строятся и регистрируются.

    Утром – деньги, вечером – стулья.

    Оформление сделки – очень важный момент, часто сопровождающийся риском для покупателя. Мало решить для себя «а куплю дачный участок я себе», необходимо учитывать, что при заключении сделки в категории загородной недвижимости, случаи обмана и мошенничества встречаются гораздо чаще, чем при городских сделках. Так как городские сделки в 50% случаев заключаются в присутствии юриста или риэлтора, а когда дело касается покупки дома или участка на вторичном рынке, покупатели редко пользуются услугами специалистов.

    Состав документов может быть разным, в зависимости от назначения участка земли. Покупателю, не разбирающемуся в юридических тонкостях данного вопроса, будет сложно определить, насколько точно и верно составлены документы.

    Продавец должен представить вам пакет документов, включающий в себя:

    1. выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие права собственности или выданное до 1997г. свидетельство старого образца.
    2. правоустанавливающие документы (распорядительные акты свидетельствующие предоставление участка продавцу, договор купли-продажи о приобретении земли);
    3. кадастровый план участка.

    При изучении документов следует учесть, что площадь, адрес и цель использования участка должны быть указанны и идентичны во всех названных документах. В правоустанавливающих документах должно быть обозначено, что земельный участок предоставляется именно на право собственности. Потому как, если земля не зарегистрирована по праву собственности, она является государственной собственностью.

    Мало кто из принявших для себя решение «куплю дачный участок» знает о том, что до сих пор большая часть земельных участков остается не оформленной в собственность. Причины разные: некоторые хозяева просто не успели, некоторые не хотят ездить по разным инстанциям для сбора документов, а кто-то просто считает, что покупатель все сделает сам. Юристы-консультанты называют такие сделки очень рискованными, так как существует очень большая вероятность остаться и без денег, и без участка. Если продавец не имеет подтверждающего его право на собственность документа, то продать он сможет лишь свое место в садовом или дачном товариществе. Покупатель входит на его место в ДНТ или СНТ, а в случае появления каких-то причин, из-за которых он не может быть принят будет очень не просто вернуть деньги. К тому же отсутствие права собственности должно быть учтено в стоимости. Существует вероятность, что вам не удастся оформить в собственность купленный участок. Например, если администрацией запланировано по территории данного товарищества провести линию электропередач, то такая земля не может быть передана в собственность. Жить на ней можно, но нельзя ни оформить, ни продать.

    Обычно между покупателем и продавцом заключается дополнительный договор купли-продажи, в случае если участок не оформлен в собственность. Покупатель, в качестве гарантийной суммы, вносит деньги (частично или полностью), а продавец дает ему доверенность на право оформления собственности  или же оформляет сам. Документы при такой сделке оформляются на продавца, а потом уже регистрируется основной договор купли-продажи. Но продавец может заключить с другим покупателем основной договор, если условия покажутся ему более выгодными и поэтому  полной гарантии не дает и такой договор на куплю. Дачный участок в этом случае достанется кому-то другому, а вам необходимо обратится в суд, для того чтобы хотя бы вернуть деньги, которые были оставлены в качестве задатка (взыскать убытки будет достаточно сложно).

    Юристы советуют искать продавцов с полным комплектом уже оформленных документов, а расплачиваться при помощи банковской ячейки. Такой вариант совершения оплаты является одним из наиболее оптимальных. Сначала к ячейке получает доступ продавец, он сможет забрать сумму, предъявив выписки из регистрационной палаты о том, что право собственности переходит покупателю. В случае не состоявшейся сделки – покупатель забирает свои деньги.

  • Другие статьи

    Другие статьи