• Участки у реки меньше всего подвержены природным рискам.

    Не редко дачи оказываются в зоне природных рисков. Это и подтопления, и тлеющие торфяники, и близость леса. Как же определить степень опасности.

    Окружающая местность, природные условия загородных участков или дач – это одни из основных  условий покупки недвижимости такого типа. Лето 2010 показало, что природа способна вести себя не предсказуемо и далеко не всегда так, как вы этого хотите.

    Люди, которые покупают земельные  участки, нечасто думают о качестве земли, которую приобретают. Чаще они смотрят на направление, цену, расстояние от МКАД. Вот и получается, что приобретаемые участки часто находится в зонах повышенного риска.  Одни считают, что Зона риска – это территория  на поверхности суши, которая подвержена разрушительному действию природных процессов, которые могут приводить как к экологическим проблемам, так и к человеческим жертвам. Другие что к таким зонам можно отнести места, где возможны подтопления, разрывы, наводнения. Если участок соседствует с торфяниками или лесами, это может грозить пожаром в знойное время. Подземные воды и свойства земли могут приводить к нежелательной усадке дома, а так же его деформации.

    Лето  2010го «в полной красе» показало влияние некоторых природных факторов на находящуюся рядом недвижимость. Горели торфяники, леса. Воспламенялись целые посёлки и поселения. Впрочем, некоторые считают, что до прошедшего лета, такой фактор как степень риска природных бедствий и вовсе не существовал в масштабах рынка, исключая торфяники. Если говорить про участки, которые находятся вблизи торфяников или других источников возможного пожара, то по ним и раньше был коварный рыночный отбор. Это способствовало тому, что на юго-востоке и востоке Подмосковья мало современных загородных участков и недвижимости.

    Вода, вода, кругом вода.

    Многие покупатели загородной недвижимости мечтают об участках у реки. Узнать о том, что приобретённый участок за городом попадает в зону, – далеко не самая лучшая новость для владельца земли. Считается, что в целом большие наводнения не характерны для Московской области, как в восточных областях России соседствующие с крупными реками. Так что рис подтопления вероятен лишь тогда, когда участок находится у реки или по близости к водоёму и при условии, что недвижимость находится на низком берегу. «Но как показывает практика, маловероятно, чтобы застройщики возводили коттеджные посёлки в таких зонах – скорее это характерно для территорий вне поселений или неорганизованных поселений», отмечают эксперты.

    Дополнительным ориентиром также может стать близость реки, пруда, озера, ручья или болота. Чтобы точно определить опасность риска затопления земли можно заказать платное исследование. Для застройщиков информация о возможном подтоплении вдвойне неприятная новость, поэтому они сами заинтересованы решить эту проблему. К примеру, можно убрать ручей в трубу, в результате, заболоченность, вероятно, исчезнет и на ранее заболоченной земле можно строить безопасно дома.

    Все данные о затоплениях можно узнать в местных гидрометеорологических центрах, в местных управлениях водного хозяйство и в других организациях которые проводят мониторинг погодных условий, а именно: поднятие уровня воды водных объектов, объём выпавших осадков во всех видах, размеры затопленных территорий. Все данные отображены в климатических картах, СНиПах, справочниках по климату, которые основаны на данных, которые получались в результате многолетних исследований и наблюдений, в гидрологических архивах, в сводках метеорологических станций, в специальной литературе.

    Посёлки на торфяниках.

    Очень важная характеристика участка – состав почвы. Получить справку о состоянии почв участка, а также о других его геологических особенностях можно, в том числе из специализированных карт, которые обычно составляются местной администрацией. «Подобные информационные данные хранятся в (ТГФ) – территориальных фондах геологической информации Росгеолфонде».

    Но если, к примеру, песчаные или глинистые почвы не являются индикатором опасности, то торфяные – это уже сигнал о возможной опасности. В Московской области большее количество торфяников сосредоточено на востоке, а также на юго-востоке области.

    Статистика (на востоке и на юго-востоке области находится):

    1. 30% коттеджных посёлков
    2. 25% садовых товариществ

    Все они находятся на различных стадиях реализации. При этом многие садовые товарищества, которые находятся в данной области, появились в 50х годах предыдущего столетия, были расположены именно на торфяниках, и многие люди  получали участки за трудовые заслуги даже не знали об этом: с того времени как были осушены болота, в этих местах вырос полноценный лес. До лета 2010 эта проблемы была глубоко под землёй и не давала о себе знать.

    Если говорить о новых посёлках, то ещё на начальном этапе их проектирования девелопером или по его запросу всегда проводятся геологические изыскания, так же эти данные можно запросить у менеджеров, которые продают эти участки, или дома. Так же пообщавшись со старожилами можно снять множество вопросов.

    Есть мнение, что торфяники нельзя рассматривать исключительно с позиции опасности и вреда, так как такие земли очень плодородны, и на такой земле может вырасти хороший урожай. Некоторые считают, что опасность торфяников сильно преувеличивается. Например: в Шатурском районе были возгорания не просто залежей торфяников, а именно земель, которые подвергались искусственному осушению, то есть той земли в природу, которой вмешивался человек.

    Лес-это опасно?

    Многие обращают внимание на наличие леса рядом с участком. Но печальный опыт лета 2010 показал, что лес, который находится близко  к участку, может грозить серьёзными неприятностями при возникновении пожаров. Но большинство экспертов считают, что худшего можно избежать, если не нарушать закон. Законодательная власть очень серьёзно относится к регулированию правил пожарной безопасности. Главным  документом считается – закон РФ  от 22 июля 2008 г. (№ 123-ФЗ) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В данном законе оговорены основные правила по застройке населённых пунктов.

    В регламенте прописаны расстояния от границ лесных массивов, и после нынешних летних пожаров МЧС России стало усилено контролировать как этап при проектировании посёлков, согласование документации по соблюдению пожарной безопасности, так и процесс постройки объектов. А документация по соблюдению правил пожарной безопасности вошла в обязательный раздел в составе утверждаемой документации на коттеджный посёлок.

    В законе прописано расстояние от застройки, до лесных массивов должна составлять не меньше 15 метров. К тому же, требуется содержать в чистоте и порядке пожарные водоёмы, иметь под рукой средства тушения пожара и исправные устройства оповещения в исправном состоянии.

    В посёлках, расположенные на некотором удалении от воды, проектами предусматривается искусственные водоёмы, которые выполняют сразу 2 функции – функцию противопожарного объекта, и являются искусственным субъектом рекреационной инфраструктуры – место отдыха жителей посёлков.

    Кроме того, так же немаловажно отношение самих жителей селений и посёлков к проблеме профилактики пожаров.  Застройщик и управляющая компания способны сколько угодно закладывать буферные зоны во время проектирования посёлка, закупаться противопожарной техникой, но если правильно не проинформировать местное население, все эти меры никак не принесут должного эффекта.

    Но не стоит впадать в панику и отказываться от участков рядом с лесом после прошедшего лета. Соседство с лесом –  это по сути соседство с домами из дерева. Причём если смотреть вокруг, то строения от леса, как правило, находятся дальше, чем деревянные строения в посёлках друг от друга. А чтобы получить дополнительные гарантии, при покупке участка около леса или в лесу, рекомендуется отдавать предпочтения организованным посёлкам, с надёжными застройщиками, которые относится к вопросу пожаробезопасности серьёзно и реализует всю необходимую противопожарную инфраструктуру.

    Риски и цены.

    Существует много характеристик от которых зависит цена на землю. И любой отрицательный фактор в итоге сказывается на итоговой  цене объекта. В условиях, если предложения значительно превышают спрос, а такая ситуация сейчас превалирует, влияние факторов риска нельзя недооценивать. Очаги природного риска снижают стоимость земли в среднем на 15-39%.

    Риэлторы утверждают, что многие покупатели уже переосмысляют заявки относительно своей будущей дачи или дома. Ситуация, которая сложилась этим летом, уже простимулировала интерес к участкам у реки и участкам формата дальних дач на границе, либо же за пределами Московской области. Если метеорологические прогнозы на грядущее лето будут предрекать вероятность жаркого лета, смещение спроса в такие сегменты может оказаться очень существенными.

    Оценивать же влияние фактора риска возникновения пожаров на цену, на недвижимость и землю в районах расположения торфяников, ещё рано, так как прошло ещё совсем мало времени. К тому же кроме торфяников на востоке и юго-востоке Подмосковья, много прочих источников загрязнений, что уже немало влияет на цену земли и недвижимости, которая расположена в данном направлении – цена здесь самая низкая в Подмосковье.

    В целом пока анализируются цены на земельные участки в периоды до и после пожаров, критическая ситуация не сильно изменила их. Люди стараются трансформировать страхи и эмоции в ожидания. «В следующем сезоне покупатели будут более осторожно подходить к выбору участков, и есть большая вероятность того, что спрос на недвижимость в этих районов значительно снизится, а это заставит снизится и цены», – прогнозирует эксперт.

  • Другие статьи

    Другие статьи