• Налог на недвижимость: участки, дома, дачи.

    Цены на земельные участки под строительство, частные дома, дачи, квартиры и прочую недвижимость в нашей стране настолько высоки, что владение хотя бы одним из вышеперечисленных объектов представляется очень привлекательным. Однако владение недвижимостью накладывает на собственника и некоторые обязанности, которые сулят ему дополнительные расходы. Первое, что приходит в голову, это расходы на поддержание дома или участка в хорошем состоянии, ремонт и возможные убытки в случае пожаров или наводнений. Но не стоит забывать и о регулярной плате государству за владение собственностью, а именно о налогах. И мы неспроста использовали это слово во множественном числе. Платить собственнику придется не налог, а именно налоги.

    Попробуем разобраться, что приготовило для собственников налоговое законодательство Российской Федерации. Всего для владельца недвижимости предусмотрены налоги двух видов. Речь идет о земельном налоге и налоге на имущество. О каждом нужно говорить отдельно.

    Земельный налог.

    Этот налог обязаны платить только те, кто является владельцем участка земли на бессрочной (т.е. на постоянной) основе, а также те, кто имеет право пожизненного наследуемого владения.

    Размер земельного налога, сроки уплаты и льготы определяются муниципальным законодательством, а в федеральном налоговом законодательстве содержатся только общие сведения, касающиеся этого налога. Таким образом, налог находится в ведении муниципальных властей и им же принадлежит право ввода в действие или, наоборот, прекращение действия налога.

    Этот налог является ежегодным, а кадастровая стоимость участка влияет на его размер. В налоговом законодательстве фигурирует термин «налоговая база», т.е. если говорить юридическим языком, кадастровая стоимость земельного участка под строительство является налоговой базой земельного налога.

    Хотя размер ставки налога в каждом отдельном регионе определяется местными законодательными актами, федеральным законодательством установлены верхние границы налоговой ставки, которые местные власти превышать не могут.

    В статье 394 Налогового кодекса РФ определяются следующие граничные значения налоговых ставок:

    1. 0,3% налоговой базы. Эта ставка относится к следующим категориям земель:
      • к землям сельхоз назначения в составе поселков, которые используются для сельскохозяйственных нужд, а также другим землям сельхоз назначения;
      • к землям, предназначенным под строительство жилых зданий или тех, на которых уже имеются жилищные объекты или сооружения жилищной инфраструктуры и коммунального хозяйства;
      • к землям, предназначенным для садоводства, ведения подсобного хозяйства, огородничества или животноводства, а также в эту категорию относятся участки под строительство дач.
    2. 1,5% налоговой базы для всех других категорий земель.

    Процесс оплаты налога.

    Владелец недвижимости не должен принимать никакого участия в расчете размера налога, который ему предстоит платить. Все бремя по расчетам налогов лежит на налоговых органах, которые самостоятельно выбирают ставку земельного налога в зависимости от местных и федеральных законодательных актов, самостоятельно получают налоговую базу из соответствующих органов и рассчитывают общую сумму налога. Органами, предоставляющими сведения по налоговой базе, обычно являются органы, ведущие кадастровый учет, регистрацию имущества, прав на него, а также всех сделок с этим имуществом.

    Налоговые органы обязаны своевременно в письменном виде уведомлять собственников недвижимости о сумме налога, который им предстоит оплатить в текущем году.

    Согласно действующему законодательству, с собственника участка не могут взимать земельный налог единовременно за период больше трех лет. Это касается случаев, когда вы, являясь, например, собственником земельного участка под строительство, не получали уведомления от налоговых органов. Однако налог полагается оплачивать ежегодно и если вы получали уведомление, но не платили, то будете обязаны возместить сумму налоговых выплат за все неоплаченное время.

    Такая схема обложения земельным налогом относится только к физическим лицам, а юридическим лицам (в том числе ИП) необходимо производить расчет суммы налога самостоятельно.

    В налоговом кодексе РФ также определены категории граждан, освобождаемые от уплаты этого вида налога. В частности это:

    • коренные народы Севера, Дальнего Востока и Сибири и их общины. Это относится к участкам, необходимым для поддержания и развития традиционных промыслов и образа жизни данных народов;
    • религиозные организации. Это относится к землям, на которых находятся религиозные объекты или здания, используемые для благотворительных целей;
    • общероссийские общественные организации инвалидов, членами которых является не менее 80% инвалидов или их представителей. Это относится к земельным участкам, которые необходимы для ведения своей деятельности подобного рода организациям.

    Также предусмотрены льготы, которые не освобождают от уплаты налога, но снижают его конечную сумму. В частности, для некоторых категорий граждан кадастровую стоимость земельного участка под строительство уменьшают на 10 тысяч рублей, тем самым и уменьшая размер налоговой базы и, соответственно, размер выплачиваемого налога. Эта льгота относится к гражданам, которые являются владельцами участка земли на бессрочной (постоянной) основе или имеют право пожизненного наследуемого владения, а также относятся к следующим категориям граждан:

    1. Герои СССР, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы;
    2. Льготы действуют и для инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
    3. Люди, являющиеся инвалидами с детства;
    4. Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий и т. д.

    Муниципальным властям также предоставлено право пересматривать сумму льгот в сторону увеличения, а также включать дополнительные категории граждан в список льготников. Для каждого муниципального образования установлены предельные суммы, на которые может снижаться налоговая база. Для Москвы данное предельное значение составляет 1 миллион рублей.

    Например, рассчитаем сумму налога на участки без подряда. Стоимость участка примем равной 1,5 миллиона рублей. Как говорилось ранее, ставка налога для этой категории земель не может превышать 0,3% всей налоговой базы Тенденции на рынке недвижимости в Москве просто и доступно . Так как для Москвы ставка составляет ровно 0,3%, мы возьмем для расчетов эту цифру. Предположим, что владелец участка инвалид I группы, тогда сумма налога рассчитывается так: (1500000–1000000–10000)*0,3% = 1470. Таким образом, мы получили сумму налога в 1470 рублей в год.

    Стоит помнить, что сумма налога всегда находится в зависимости  от кадастровой стоимости участка. Чем дороже участок, тем, соответственно, выше налог.

    Налог на имущество.

    Второй вид налога, которым облагается имущество, принадлежащее физическим лицам, – налог на имущество.

    Этот налог взимается в отношении домов, квартир, дач, гаражей, любых других строений. Также налог обязаны платить лица, владеющие недвижимостью не единолично, а имеющие долю в собственности на перечисленные ранее типы недвижимости. Налог не касается владельцев земельных участков под строительство,и прочих земельных участков, на которых еще нет никаких построек.

    Данный налог также является ежегодным, а в качестве налоговой базы в данном случае используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Сумма налога на имущество так же, как и в случае земельного налога, рассчитывается не собственником, а налоговыми органами. Всю необходимую для расчетов информацию предоставляют органы, ведущие кадастровый учет, регистрацию имущества и прав на него, а также органы, проводящие инвентаризацию. Предоставлять информацию они обязаны каждый год не позднее 1 марта.

    Местными законодательными актами определяется размер ставок налога. Верхняя граница налоговых ставок определяется законом «О налогах на имущество физических лиц» и зависит от общей стоимости имущества. В законе определены следующие стоимостные интервалы:

    1. Цена на имущество меньше 300 тысяч рублей – налоговая ставка до 0,1%;
    2. 300 – 500 тысяч рублей – налоговая ставка 0,1-0,3%;
    3. Больше 500 тысяч рублей – налоговая ставка 0,3-2%.

    Конкретно для Москвы установлены ставки в размере 0,1%, 0,2% и 0,5% для каждой категории недвижимости соответственно.

    Налоговые органы, осуществляющие расчет суммы налога, обязаны уведомить собственников до 1 августа на ежегодной основе. Собственник оплачивает не всю сумму налога сразу, а делает это частями по 50%. Первая половина суммы должна быть оплачена до 15 сентября, а вторая до 15 ноября.

    В случае несвоевременной уплаты налога начисляется пеня, которую собственник обязан будет оплатить вместе с самим налогом. Однако это не относится к случаям, когда уведомления не были получены владельцем имущества. Считается, что вина за неуплату налога в случае неполучения уведомлений лежит на налоговых органах, которые не обеспечили налогоплательщика всей необходимой информацией.

    Так же, как и в случае земельных участков под строительство, тут действует «правило трех лет», когда налоговые органы не имеют права взимать налог за период больше трех лет.

    Категории граждан, освобожденные от уплаты налога, и те, кому предоставляются льготы, определены в Законе «О налогах на имущество физических лиц». Так, к примеру, не платят налог на имущество пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и некоторые другие категории граждан.

    Единый налог на недвижимость.

    Задумываться над объединением двух налогов наши законодатели начали уже очень давно, еще в 2004 г. Тогда же началась работа над законопроектом, который определил бы один налог на недвижимость вместо существующих двух. Таким образом, и владельцы только земельных участков под строительство, и владельцы дач, квартир, загородных домов платили бы налог по единой схеме. Сейчас точно назвать дату принятия закона невозможно, кто-то предполагает, что это случиться в 2013 г., кто-то называет годом принятия закона 2015 г. В подготовке законопроекта существует множество трудностей, чем, возможно, и объясняется столь долгий срок его разработки. Законопроект сначала обсуждается в Государственной думе, затем проходит Совет Федерации и только после этого попадает на подпись Президенту РФ. Кроме того, принятие такого закона требует переработки и других нормативных документов (например, Закона «Об оценочной деятельности»).

    Пока о законе известно лишь то, что его размер, скорее всего, будет зависеть от стоимости недвижимости на рынке, которая будет определяться в ходе независимой оценки. Специалисты в области недвижимости считают, что такая схема расчета размера налога имеет один серьезный изъян. Хотя и предполагается, что оценку стоимости недвижимости будут проводить независимые оценщики, они так или иначе будут заключать договор с налоговыми органами. Это значит, что налоговые органы, будучи заказчиком работы, могут оказывать некоторое влияние на оценщиков и оценка перестает быть абсолютно независимой.

    В результате вполне вероятно повторение ситуации, при которой реальная стоимость недвижимости не будет иметь ничего общего с налоговой базой. А владельцы недвижимости опять окажутся зависимыми от налоговиков. В большей степени это касается владельцев дорогостоящей недвижимости, например, особняков или земельных участков под строительство в Подмосковье.

    Основной целью введения такого налога является уменьшение размеров налоговых выплат для граждан, владеющих недорогой недвижимостью и увеличение размера платежей для владельцев загородных особняков и вилл. Как мы видим, цель у налога вполне благородная, однако некоторые недоработки в схеме оценки недвижимости открывают новые возможности для коррупции.

    Некоторые специалисты говорят о том, что в качестве налоговой базы для налога на недвижимость будет использоваться кадастровая стоимость самой недвижимости. Ежегодно будет браться значение на 1 января. Кадастровая стоимость будет приближена к рыночной,  но конечная цифра будет определяться властями.

    Налоговая ставка, скорее всего, не будет превышать 0,1%. Как считают эксперты, такая схема в достаточной мере учитывает платежеспособность всех владельцев недвижимости и достаточно справедливо определяет размер налога, как для владельцев дешевой недвижимости, так и для собственников дорогостоящего имущества. Однако и здесь могут быть ситуации, когда схема отрабатывает неправильно. Например, кадастровая стоимость жилища или земельного участка под строительство может увеличиться из-за строительства рядом каких-либо объектов или проведения каких-либо мероприятий, как в случае проведения Олимпиады, например. Владелец недвижимости не получает дополнительного дохода от данной недвижимости, но в связи с увеличением ее стоимости становится обязан платить больший налог.

    Законопроект также определяет льготы и освобождение от налога некоторых категорий граждан. Однако размер льгот точно еще не определен.

    Не стоит игнорировать тот факт, что закон о едином налоге обсуждается уже в течение нескольких лет, а, как утверждают некоторые эксперты, сама идея создания такого закона родилась еще в 90-х годах двадцатого века. И до сих пор у законодателей не иссякли темы для обсуждения, до сих пор существуют различные спорные моменты и нюансы, которые требуют доработки. Поэтому вполне возможно, что окончательный вариант закона будет значительно отличаться от всего, что было описано выше.

    Эксперты также считают, что с принятием закона сумма налога вырастет для подавляющего большинства собственников. Но, несмотря на такое мнение, большая часть населения небольших городов и поселков относится очень положительно к принятию закона. Это связано с установкой неверной кадастровой стоимости недвижимости в некоторых регионах. Так, например, рыночная стоимость земельного участка под строительство в определенных регионах в разы меньше кадастровой. А значит и налог, уплачиваемый владельцем участка, несправедливо завышен. Правда стоит учитывать, что и при введении единого налога могут возникать проблемы при определении реальной стоимости недвижимости.

    Повышение налога могло бы быть воспринято положительно, но только в том случае, если бы простые граждане видели, что уплачиваемые ими деньги идут на улучшение их же жизни. Так, например, на западе люди видят, что при повышении налога на недвижимость происходят положительные улучшения и в их уровне жизни. Получаемые казной деньги там идут на создание инфраструктуры, облагораживание территории, создание специальных условий для инвалидов и др. И, что самое главное, практически никто из жителей не сомневается в конечной точке назначения налоговых выплат. В нашей же стране уровень доверия населения к чиновникам крайне низок и каждое повышение налогов воспринимается как некая диверсия против населения.

    Кроме определения более реального размера налога для разных категорий собственников, введение единого налога призвано упростить процедуру расчета и выплат. Такая схема налогообложения применяется во многих западных странах. С введением единого налога будет значительно упрощена процедура расчета налоговых выплат непосредственно налоговыми органами. Кроме этого, налогоплательщикам будет проще понять всю схему расчетов и выплат. При существующей на данный момент схеме налогообложения фактически выполняется двойная работа. Так, например, для владельца участка с домом необходимо отдельно произвести расчет земельного налога на участок, взяв за основу его кадастровую стоимость, и дополнительно необходим расчет налога на имущество, исходя из инвентаризационной стоимости дома. Для владельцев пустых земельных участков под строительство схема немного проще, но тоже имеет свои нюансы. В такой схеме задействовано в два раза больше различных инстанций и необходимо в два раза больше времени на все расчеты, подготовку уведомлений и т.д. Это не говоря уже о том, что большинство собственников просто не в состоянии до конца разобраться в такой запутанной схеме.

    Но основной причиной введения налога является, конечно, не упрощение схемы налогообложения, а увеличение средств, поступающих в бюджеты регионов. Причем происходить это должно за счет владельцев дорогих земельных участков под строительство и загородных домов, а не за счет пенсионеров и инвалидов, владеющих недорогими квартирами.

    Как утверждают специалисты Министерства финансов и Минэкономразвития РФ, которые непосредственно участвовали в работе над законопроектом, введение новой схемы налогообложения будет происходить постепенно, в течение нескольких ближайших лет. Возможности ввести единый налог прямо сейчас пока нет, т.к. еще не подготовлена вся база для проведения необходимых оценок. На нашем рынке загородного жилья и городской недвижимости пока нет достаточного количества организаций, способных проводить оценку на профессиональном уровне. К тому же, не до конца решена проблема налогообложения граждан, имеющих низкий заработок. Необходима более детальная проработка вопроса понижения сумм выплат для таких категорий граждан. Иначе вместо улучшения ситуации с распределением налогового бремени между разными социальными слоями населения, закон может оставить все на том же уровне или даже ухудшить ситуацию.

    Положительным результатом принятия закона должно стать общее увеличение налоговых выплат в пользу государства. Однако это должно происходить не за счет простого увеличения суммы налога для всех собственников, а за счет более справедливого распределения выплат между собственниками дорогой и недорогой недвижимости.

    И хотя конкретные налоговые ставки еще не названы, специалисты предполагают, что после принятия закона налоговые выплаты значительно возрастут.

    Итоги.

    Оплата налога – дело обязательное и неотвратимое, независимого касается это владельца земельного участка под строительство в Подмосковье или собственника двушки в «хрущевке». К этому владельцы недвижимости уже давно привыкли. Также никого не удивляет и периодическое увеличение налога в результате увеличения цен на недвижимость. Однако к единому мнению по поводу введения одного налога вместо двух ни эксперты, ни простые собственники так и не пришли. С одной стороны, введение единого налога кажется очень привлекательным и вроде бы несет одни только плюсы. Но, с другой стороны, на практике все может оказаться иначе, как часто это бывает. Сейчас можно только гадать, в каком виде будет принят закон и что он принесет, ну а будущее расставит все на свои места.

  • Другие статьи

    Другие статьи